Immobili non ultimati, l’Ici non si paga



Per i fabbricati non ultimati non è necessario il pagamento dell’Ici o dell’Imu: solo l’accatastamento reale, infatti, è valido per l’imposta sull’immobile. Ciò vuol dire che non sono previste tassazioni per gli edifici che devono ancora essere conclusi e che sono in corso di costruzione, neppure nel caso in cui essi siano stati accatastati nella cosiddetta categoria fittizia. Le categorie fittizie sono quelle che vengono inserite per favorire l’identificazione a livello catastale, anche se non sono previste all’interno del quadro generale delle categorie poiché nessun valore catastale è associato ad esse: F1 per l’area urbana, F2 per le unità collabenti, F3 per le unità in corso di costruzione, F4 per le unità in corso di definizione e F5 per il lastrico solare.

Per gli immobili di nuova costruzione, dunque, il pagamento dell’imposta sull’immobile non è dovuto nel caso in cui essi siano accatastati in una categoria fittizia: a stabilirlo è stata una sentenza della Cassazione, che poco tempo fa è intervenuta proprio su questo tema. Secondo la pronuncia in questione, nel momento in cui la legge fa riferimento a un accatastamento per scopi relativi all’imposizione fiscale coinvolge solo l’accatastamento reale e non quello fittizio, il quale è privo di rendita a livello istituzionale e quindi non mette a disposizione la base imponibile per l’Ici e per l’Imu, oltre a non rappresentare una fattispecie autonoma per quel che riguarda la capacità contributiva.



Il classamento in F3, categoria fittizia che – come si è visto – riguarda le unità in corso di costruzione, fa sì che l’imposta possa coinvolgere unicamente l’area edificatoria, con la legge che stabilisce la base imponibile come il risultato della sottrazione del valore del fabbricato in corso d’opera dal valore dell’area. Lo stesso classamento non individua una capacità contributiva a sé stante rispetto alla capacità contributiva che è segnalata dalla proprietà del suolo su cui si sta costruendo.

L’ultimazione dei lavori in mancanza di accatastamento può innescare la tassazione unicamente perché permette di scoprire che il fabbricato in questione avrebbe dovuto essere iscritto in catasto: l’obbligo di iscrizione, infatti, è ritenuto presupposto sufficiente. La giurisprudenza precisa, in particolare, che la sussistenza delle condizioni di iscrizione costituisce un presupposto sufficiente affinché si possa inquadrare come fabbricato l’unità immobiliare. Il fabbricato, in altri termini, può essere considerato un bene da sottoporre a tassazione nel caso in cui vi sia l’obbligo di iscriverlo al catasto o se sia già stato iscritto. Il riferimento all’ultimazione dei lavori, pertanto, è valido unicamente nell’eventualità in cui l’accatastamento dovuto non sia stato effettuato.

Vale la pena di ricordare che un fabbricato, secondo la legge, è un’unità immobiliare che deve essere iscritta o che è già stata iscritta nel catasto edilizio urbano. Per quel che riguarda i fabbricati di nuova costruzione, le imposte sono dovute a partire dal momento in cui i lavori di costruzione sono stati ultimati: se la data di conclusione dei lavori è antecedente, invece, si deve fare riferimento alla data nella quale il fabbricato è stato utilizzato. Un conto è l’area edificatoria e un conto è l’immobile, dunque.




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